已辦理產(chǎn)權(quán)登記未交清房款 開發(fā)商可否不交付房屋？
已辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，但是未按合同約定完全履行付款義務(wù)，開發(fā)商能否以未交清房款為由占用房屋呢？
近日，新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院伊犁哈薩克自治州分院受理了一起類似的商品房銷售合同糾紛案。
■案情
2015年9月，買某與某房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定：房產(chǎn)開發(fā)公司將某小區(qū)房屋出售給買某，該房屋總價(jià)款為23.57萬元，買受人于簽訂購(gòu)房合同前交付房款7.57萬元，剩余房款辦理銀行按揭貸款；出賣人應(yīng)當(dāng)在按揭貸款手續(xù)完善后向買受人交付該商品房；出賣人應(yīng)當(dāng)在買受人手續(xù)完善后的60個(gè)工作日內(nèi)，取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。雙方還對(duì)違約責(zé)任進(jìn)行了約定。
隨后，買某向該公司支付購(gòu)房款4.57萬元，并按約定辦理了銀行按揭貸款。根據(jù)相關(guān)政策，買某購(gòu)買該房屋，可以享受3萬元的政府補(bǔ)貼。2016年1月，該房產(chǎn)公司工作人員阿某以買某表妹的名義，在買某不知情的情況下領(lǐng)取了該補(bǔ)貼款3萬元，但并未將此款項(xiàng)交給該房產(chǎn)公司（阿某構(gòu)成詐騙罪，已判決）。
2016年2月，該房產(chǎn)公司將涉案房屋登記在買某名下，后買某要求該房產(chǎn)公司交付房屋及房產(chǎn)證，房產(chǎn)公司以買某未交清剩余3萬元房款為由，不同意向其交付房屋及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。于是，買某訴至法院。
■說法
買某與某房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《商品房買賣合同》第六條付款方式載明：“買受人于簽訂購(gòu)房合同前交付房款7.57萬元，剩余房款辦理銀行按揭貸款?！痹摵贤诎藯l交付條件載明：“出賣人應(yīng)當(dāng)在按揭貸款手續(xù)完善后向買受人交付該商品房。”第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記載明：“出賣人應(yīng)當(dāng)在買受人手續(xù)完善后的60個(gè)工作日內(nèi)，取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。”
本案中，剩余房款買某已辦理完按揭貸款手續(xù)，且房產(chǎn)公司已收到剩余房屋貸款，而尚欠的3萬元是雙方簽訂合同前買某應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)。對(duì)于買某未按合同完全履行付款義務(wù)，房產(chǎn)公司可按合同約定主張其債權(quán)，但由于涉案房屋產(chǎn)權(quán)證已辦理在買某名下，發(fā)生物權(quán)效力，買某已取得了涉案房屋的所有權(quán)。
因物權(quán)具有排他性，物權(quán)效力大于債權(quán)效力。依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十六條、第三十九條之規(guī)定，房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)向買某交付涉案房屋及產(chǎn)權(quán)證。
（王建武馬麗）
