【以案說(shuō)法】交鑰匙能否視為開發(fā)商完成交房義務(wù)？
在現(xiàn)實(shí)生活中，我們時(shí)?？吹介_發(fā)商在交房時(shí)往往會(huì)舉行一個(gè)儀式，將象征房屋所有權(quán)的一個(gè)大鑰匙模型交給購(gòu)房人，完成房屋交接手續(xù)。購(gòu)房人領(lǐng)到房屋鑰匙后，懸著的心也終于落地了，認(rèn)為房屋就到手了。但律師提醒房屋購(gòu)買人，商品房買賣中，開發(fā)商的交房義務(wù)不僅僅局限于交鑰匙，還需出示相應(yīng)的證明文件，并簽署房屋交接單等。
2016年4月，任某購(gòu)買了某開發(fā)公司的商品房，雙方簽訂《商品房買賣合同》（以下簡(jiǎn)稱《買賣合同》）?！顿I賣合同》第8條約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在2017年1月31日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具有下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。”第11條約定：“交接商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第8條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)?！?/p>
2017年5月4日，任某與物業(yè)辦公室簽訂《裝修保證協(xié)議書》，并收到涉案房屋鑰匙。開發(fā)商未證明其在交付涉案房屋鑰匙時(shí)出示《買賣合同》第11條約定的出賣人交付房屋時(shí)需要提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。2019年9月，任某向河南省信陽(yáng)市淮濱縣人民法院提出訴訟，請(qǐng)求判令開發(fā)商向其支付違約金45188.6元，判令被告立即對(duì)原告的房屋進(jìn)行驗(yàn)收、交房，判令被告立即為原告辦理房產(chǎn)證并承擔(dān)全部責(zé)任等。
淮濱縣人民法院經(jīng)審理后作出判決，開發(fā)商于本判決生效后20日內(nèi)給付任某違約損失賠償金10333.8元，并于本判決生效后30日內(nèi)協(xié)助任某辦理房屋權(quán)屬證書。宣判后，原被告均未上訴，判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。
陜西學(xué)高律師事務(wù)所律師南新建認(rèn)為，房屋鑰匙的交付時(shí)間，并不屬于商品房買賣合同的法定交付時(shí)間。商品房交付條件既應(yīng)符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，又必須符合法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。換言之，開發(fā)商有義務(wù)向買受人交付符合交付使用條件包括法定的交付使用條件與約定的交付使用條件的商品房，而具體到本案中的商品房交付，就是指開發(fā)商與業(yè)主雙方在進(jìn)行房屋驗(yàn)收交接之時(shí)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)出示房屋符合交付條件的相關(guān)證明文件《商品房竣工驗(yàn)收合格證》《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》等，并按照約定提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》等，絕非簡(jiǎn)單到僅僅交鑰匙而已。交鑰匙作為房屋的轉(zhuǎn)移占有方式，是一種事實(shí)上的交付，而不能想當(dāng)然地認(rèn)為開發(fā)商就完全履行了交付房屋的義務(wù)。
同時(shí)，依據(jù)物權(quán)法第六條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記”的規(guī)定，出賣人還應(yīng)協(xié)助買受人辦理房屋所有權(quán)登記，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人。至于房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間問(wèn)題，當(dāng)事人可另行協(xié)商約定，沒(méi)有約定的，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條的規(guī)定，預(yù)售商品房的買受人應(yīng)當(dāng)自房屋交付使用之日起90日內(nèi)，現(xiàn)售商品房的買受人應(yīng)當(dāng)自買賣合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，出賣人應(yīng)當(dāng)協(xié)助買受人辦理，并提供必要的證明文件。
（記者?成全勃）
