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核心提示：當(dāng)事人在訂立合同過程中故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，或者有其他違背誠信原則的行為，造成對(duì)方損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

對(duì)于大部分普通老百姓來說，買房幾乎是人生中最大的一筆投資。然而現(xiàn)實(shí)中，很多時(shí)候大家只能依據(jù)圖紙買房，這就意味著要承擔(dān)“買家秀”與“賣家秀”存在差距的風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)了解，很多開發(fā)商會(huì)出于功能性或美觀性考慮，在商品房建設(shè)中設(shè)計(jì)一些有獨(dú)特造型的部分，這就會(huì)導(dǎo)致其中某些房屋戶型受到影響，出現(xiàn)大家俗稱的“腰線層”“槽鋼層”“避難層”的房屋?？赡茉谀承┤搜壑?#xff0c;這類特殊的房屋別具優(yōu)勢(shì)，但也有一些購房人比較忌諱買到有“瑕疵”的房屋。那么，在實(shí)際購房過程中，如果購房人誤購此類房屋該怎么辦？可以要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任嗎？

【典型案例】

2019年6月，王某購買了一套某開發(fā)商建設(shè)的商品房。了解洽談過程中，開發(fā)商銷售顧問未告知王某該房屋處于“腰線層”，雙方簽訂的《商品房買賣合同》中對(duì)該情況亦未予以說明，且房屋定價(jià)也與正常房屋無任何差別。直到今年3月30日王某收房時(shí)，才發(fā)現(xiàn)自己的房屋處于“腰線層”，房屋客廳陽臺(tái)及次臥陽臺(tái)擋墻明顯高于“非腰線層”房屋。后經(jīng)測(cè)量，王某房屋客廳陽臺(tái)及次臥陽臺(tái)擋墻高度為70厘米，而“非腰線層”陽臺(tái)擋墻高度為15厘米。于是，王某起訴至法院，要求開發(fā)商賠償損失5萬元。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，開發(fā)商在與王某簽訂《商品房買賣合同》過程中，其工作人員未明確清晰告知王某房屋處于“腰線層”位置，雙方簽訂的合同中亦未對(duì)該因素作出任何說明，讓王某誤以為購買的是正常戶型房屋，對(duì)此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。最終，法院在綜合考慮房屋陽臺(tái)擋墻對(duì)房屋觀感、景觀、采光客觀上造成影響等情況，酌定判決開發(fā)商賠償王某損失1.3萬余元。

【法官說法】

西安市中級(jí)人民法院民二庭法官 張楠

“近年來，因購房產(chǎn)生的各類糾紛很常見，而其中因?qū)嶋H購得的房屋不符合預(yù)期起訴到法院的情況也不少。在法律層面，此類訴訟大多會(huì)涉及締約過失責(zé)任的承擔(dān)?！睆堥治?#xff0c;締約過失責(zé)任是當(dāng)事人違反先合同義務(wù)應(yīng)依法承擔(dān)的民事責(zé)任，我國民法典對(duì)此予以明確規(guī)定。民法典第五百條規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，造成對(duì)方損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任：（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠信原則的行為?！睆脑摋l規(guī)定“故意隱瞞”“有其他違背誠信原則的行為”等描述中可知，締約過失責(zé)任的產(chǎn)生在于一方行為存在過錯(cuò)，而這種過錯(cuò)，體現(xiàn)為對(duì)先合同義務(wù)的違背。本條具體列明了違反先合同義務(wù)的情形：一是假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；二是故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，同時(shí)設(shè)置“有其他違背誠信原則的行為”的條款進(jìn)行兜底。據(jù)此，認(rèn)定締約過失責(zé)任是否成立的關(guān)鍵，就在于認(rèn)定締約方是否在締約過程中存在違反先合同義務(wù)的行為。如果締約人在締約過程中存在過錯(cuò)，違反先合同義務(wù)并因此造成對(duì)方損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

那么，先合同義務(wù)是怎么產(chǎn)生的呢？張楠表示，通常，法律上認(rèn)為一旦雙方當(dāng)事人為締結(jié)某種契約而進(jìn)行洽談磋商，雙方之間便因此建立了一種特殊的信賴關(guān)系，產(chǎn)生一定的信賴?yán)妗４藭r(shí)，基于誠實(shí)原則，雙方應(yīng)當(dāng)在合理范圍內(nèi)承擔(dān)協(xié)助、通知、照顧、保護(hù)等義務(wù)，這就是先合同義務(wù)。但是，由于先合同義務(wù)的內(nèi)容是不斷發(fā)展并日益豐富的，所以審判實(shí)踐中，法院常常會(huì)結(jié)合具體的時(shí)空和事件進(jìn)行綜合把握。具體來講，在民商事交易活動(dòng)中，交易雙方往往存在交易地位、對(duì)交易標(biāo)的信息了解程度、專業(yè)水平等方面的差異，這就要求雙方有義務(wù)充分披露與合同訂立相關(guān)的重要事實(shí)。例如在購房過程中，具有專業(yè)水準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)商需盡到明確的說明義務(wù)，其工作人員應(yīng)當(dāng)充分介紹房屋的各項(xiàng)重要因素，并將所提示說明的情況在書面合同中予以明示。上述案例中，開發(fā)商銷售顧問未告知王某該房屋處于“腰線層”，雙方簽訂的《商品房買賣合同》中也未對(duì)相關(guān)情況進(jìn)行說明，房屋定價(jià)更未顯示出異常，據(jù)此可認(rèn)定，開發(fā)商一方存在違反先合同義務(wù)的情形，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的締約過失責(zé)任。

而對(duì)于締約過失責(zé)任的具體承擔(dān)，張楠表示，締約過失責(zé)任是行為人針對(duì)對(duì)方信賴?yán)鎿p失承擔(dān)的責(zé)任，信賴?yán)鎿p失限于直接損失，一般不包括因此錯(cuò)失的機(jī)會(huì)損失等間接損失，否則，信賴?yán)鎿p失就可能會(huì)漫無邊際，不利于市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展。再者，信賴?yán)鎿p失屬于財(cái)產(chǎn)損失，不包括人身損害或精神損害。此外，締約過失一方承擔(dān)的締約過失責(zé)任不應(yīng)超過合同履行利益，而且締約過失責(zé)任人賠償?shù)姆秶鷳?yīng)受違反先合同義務(wù)與損失間因果關(guān)系的限制。司法實(shí)踐中，法院一般會(huì)根據(jù)具體案情，區(qū)分原因力的大小，進(jìn)而認(rèn)定與原因力大小相適應(yīng)的責(zé)任。

市場交易誠信為先，出售購買不得“任性”。個(gè)案的判決，彰顯的是法律制度對(duì)于社會(huì)價(jià)值的引導(dǎo)。法官提示，不論是買房購車的大買賣，還是日常消費(fèi)，商家要秉持誠信公平的交易原則，普通消費(fèi)者也應(yīng)當(dāng)盡可能多地了解相關(guān)的法律規(guī)定與行業(yè)慣例。在磋商過程中，主動(dòng)對(duì)自己關(guān)心的重要事實(shí)因素進(jìn)行詢問了解，同時(shí)盡可能將相關(guān)事項(xiàng)明確寫入書面合同，以最大程度保障自身權(quán)益。