群眾身邊的民法典丨房屋買賣合同的那些事兒
辛剛作
民法典亮點 免除開發(fā)商義務(wù)的合同條款屬于無效格式條款
住房與我們每個人的生活息息相關(guān)，買房也是人生中的一件大事。但在房屋買賣交易過程中，往往會因各種原因產(chǎn)生糾紛或不愉快。西安市未央?yún)^(qū)人民法院法官趙冰對《中華人民共和國民法典》中有關(guān)房屋買賣合同的相關(guān)問題進(jìn)行了解讀。
【案例一】
小張在西安買了一套商品房，但開發(fā)商逾期交房和逾期辦理不動產(chǎn)權(quán)證，小張仔細(xì)查看才發(fā)現(xiàn)，合同約定開發(fā)商既逾期交房又逾期辦理產(chǎn)權(quán)證時，購房人只能要求開發(fā)商擇一承擔(dān)違約責(zé)任。小張應(yīng)該怎么辦？
【解析】
趙冰認(rèn)為，遇到這樣的問題，小張既可以要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，也可以要求其承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。在商品房買賣中，開發(fā)商的交房義務(wù)不僅僅局限于交鑰匙，還需要出示相應(yīng)的證明文件，并簽署房屋交接單等。合同中分別約定了逾期交房與逾期辦證的違約責(zé)任，但同時又約定開發(fā)商承擔(dān)了逾期交房的責(zé)任之后，逾期辦證的違約責(zé)任就不予承擔(dān)，應(yīng)認(rèn)定該約定屬于免除開發(fā)商按時辦證義務(wù)的無效格式條款，開發(fā)商仍應(yīng)按照合同約定承擔(dān)逾期交房、逾期辦證的多項違約之責(zé)。
【法條鏈接】
《中華人民共和國民法典》第四百九十七條：有下列情形之一的，該格式條款無效：
（一）具有本法第一編第六章第三節(jié)和本法第五百零六條規(guī)定的無效情形；
（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對方責(zé)任、限制對方主要權(quán)利；
（三）提供格式條款一方排除對方主要權(quán)利。
【案例二】
小李在西安買了一套二手房，賣方遲遲不肯過戶，房屋買賣合同里既約定了違約金又約定了定金，小李是不是可以同時主張？
【解析】
趙冰認(rèn)為，小李不可以同時主張，只能夠選擇其一。違約金和定金競合時，非違約方可以選擇適用違約金或者定金條款。在合同沒有約定適用哪一種時，擇高而選。但當(dāng)事人約定的違約金超過損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為過分高于造成的損失。當(dāng)事人主張約定的違約金過高，請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同約定、履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平和誠實信用原則進(jìn)行考量。定金均以貨幣交付，且定金的數(shù)額以合同標(biāo)的額的比例作為根據(jù)。定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，當(dāng)事人可以自由約定定金數(shù)額，但不能超過合同總金額的20%，超過該限額的定金約定無效。實際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定的定金數(shù)額的，視為變更約定定金數(shù)額，以實際交付的定金數(shù)額為準(zhǔn)。
【法條鏈接】
《中華人民共和國民法典》第五百八十五條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少。
當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
《中華人民共和國民法典》第五百八十六條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。定金合同自實際交付定金時成立。
定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定；但是不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十，超過部分不產(chǎn)生定金的效力。實際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額的，視為變更約定的定金數(shù)額。
《中華人民共和國民法典》第五百八十八條規(guī)定，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。
定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失的，對方可以請求賠償超過定金數(shù)額的損失。
（記者 馬黎）
