開發(fā)商承諾“贈送面積”未兌現(xiàn)應(yīng)賠償嗎？
“飄窗送！露臺送！陽臺送！三房變四房……”開發(fā)商為了吸引客戶，宣傳客戶買房就贈送面積已成為其重要營銷手段。那么，消費者看房時，開發(fā)商承諾“贈送面積”，但交房時沒有了該怎么辦呢？9月20日，筆者邀請西安市臨潼區(qū)人民法院法官對這起案例進(jìn)行解讀。
案情
2016年初，孫某、楊某夫妻二人在某房地產(chǎn)公司購買了一套房屋。買房時，房地產(chǎn)公司置業(yè)顧問告知二人，該房屋有近6平方米的贈送面積。置業(yè)顧問還提供了該房屋的戶型圖宣傳冊，明確載明了贈送面積。然而，實際交房時，該房屋根本沒有贈送面積的部分。孫某、楊某為了維護(hù)自己的權(quán)益，向法院提起訴訟，要求房地產(chǎn)公司賠償贈送面積的補償金。
審理
法院經(jīng)審理認(rèn)為，孫某、楊某提交的涉案房屋的戶型圖宣傳冊中明確載明了贈送面積，某房地產(chǎn)公司在致業(yè)主的信中亦承認(rèn)，因相關(guān)政策原因致使贈送面積無法實現(xiàn)。由于房屋面積、戶型對購房者決定是否訂立商品房買賣合同具有重大影響，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為該宣傳冊載明的贈送面積構(gòu)成要約，是商品房買賣合同的組成部分。某房地產(chǎn)公司應(yīng)對該贈送面積無法交付承擔(dān)違約責(zé)任。最終，法院依法判決某房地產(chǎn)公司向?qū)O某、楊某支付賠償款。
解讀
臨潼區(qū)法院法官王于凱介紹，要約是希望與他人訂立合同的意思表示，要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的表示。在通常情況下，商品房銷售廣告和宣傳資料往往不夠具體、明確，一般情況下不含有要約的意思，性質(zhì)應(yīng)為要約邀請，但在何種情況下構(gòu)成要約，應(yīng)從以下幾個方面進(jìn)行審查。
所作的說明及允諾具體確定，如有明確具體的交房標(biāo)準(zhǔn)、交房日期、外觀形象、小區(qū)規(guī)劃目標(biāo)、配套設(shè)施等，構(gòu)成要約。對于一些虛幻的描述，如“俊男靚女的選擇”“巨大的升值潛力”等，則不構(gòu)成上述特征，不能作為要約內(nèi)容對待。
商品房銷售廣告和宣傳資料是對商品房開發(fā)范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾，包括作為買賣合同標(biāo)的物的房屋本身位置、朝向、戶型、面積、結(jié)構(gòu)等，以及對商品房買賣合同的訂立和價格的確定具有重大影響，即銷售廣告和宣傳資料不僅對購房人具有重大的心理誘惑，對訂立買賣合同產(chǎn)生重要的影響，而且屬于房屋價格的構(gòu)成要件，如優(yōu)惠購買的折扣、隨房贈送的附屬設(shè)施、房屋質(zhì)量、環(huán)境和設(shè)備品牌的說明和允諾，均構(gòu)成要約。王于凱表示，該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
（惠亞洲）
