房屋遭遇拆遷，承租方是否有權分配拆遷款？
尚在租賃期內的房屋突然遭遇拆遷，承租方該如何維護自己的合法權益？
案情
曾某（出租方：甲方）與房某（承租方：乙方）簽訂房屋租賃協(xié)議書，約定將曾某所有的倉庫500平方米出租給房某使用，雙方除約定租期及租金等具體事項外，還特別約定“租賃因國家規(guī)劃終止時，除生產設備及附件歸乙方，對改造部分不能搬出或者損壞，以后凡是涉及拆遷賠償等，均與乙方無關?！?/p>
合同簽訂后，房某承租該房屋并經曾某同意后將其改造為冷庫并一直使用。后該房屋遭遇拆遷征收，房某向曾某主張制冷機、冷庫房、配電柜、冷卻水塔等的拆遷補償費用以及按面積計算搬家費、過渡費、停產停業(yè)損失等費用。雙方協(xié)商未果，遂訴至法院。
審理
一審法院審理認為，根據合同中約定“租賃因國家規(guī)劃終止時，除生產設備及附件歸乙方，對改造部分不能搬出或者損壞，以后凡是涉及拆遷賠償等，均與乙方無關?！币虼?#xff0c;對房某主張的制冷機、冷庫房、配電柜、冷卻水塔等的拆遷補償費用的訴訟請求予以支持。對于房某主張按面積計算搬家費、過渡費、停產停業(yè)損失的訴訟請求，一審法院未予支持。
曾某不服一審判決，進行上訴。近日，連云港市中級人民法院二審作出判決，維持一審原判。
說法
隨著城市化進程以及舊城改造的不斷推進，拆遷征收中出租人與承租人如何分配拆遷款產生的糾紛越來越多，應當引起重視。針對此種情況，法官提醒：
2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》實施后，排除了房屋承租人在房屋征收時的主體地位，承租人不再屬于獨立于出租人之外的補償對象。如果租賃合同中未明確寫明遭遇拆遷該如何處理，那么，承租人可以主張哪些權利？
其一，對于拆遷征收補償款中的搬家費、停產停業(yè)損失和過渡費等費用，如承租人實際支出該部分費用或實際造成該部分損失，承租人可以向出租人主張分配該部分款項。
其二，對于裝飾裝修補償費用，應區(qū)別能否拆除，對于能拆除的，可以由承租人自行搬離。對于已經與租賃物形成一體的，如果合同尚未到期，那么承租人有權向出租人主張該部分補償款項。如果合同到期后遭遇拆遷征收，原則上該部分物品已歸出租人所有，除非雙方有特別約定。
其三，對于未到期的租金，承租人可向出租人主張退還該部分費用。其余費用，如雙方無特殊約定，應歸出租人所有。
人民法院對于上述費用如何分配，將結合當地拆遷補償政策以及租賃履行情況酌情予以認定。為了最大限度保護出租人與承租人的合法利益，法官建議，出租方與承租方應當在簽訂租賃合同時對遭遇拆遷后如何分配拆遷款做明確的約定，以免日后發(fā)生矛盾。
（嚴偉晏）
