承租人有權(quán)阻止法院強(qiáng)制執(zhí)行？ 法官：承租人具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)
法院組織拍賣會(huì)時(shí)，半路“殺出”一名承租人，要行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，阻止法院強(qiáng)制執(zhí)行，使得拍賣程序擱淺。那他真的能阻止法院的強(qiáng)制執(zhí)行嗎？近日，黑龍江省大慶市高新區(qū)法院對(duì)此案進(jìn)行了宣判。
案情回顧：承租人緊急攔截拍賣會(huì)
大慶一市民蔡某與大慶某公司發(fā)生運(yùn)輸合同糾紛，鬧了很多年，并最終訴至法院。2015年3月，黑龍江省大慶市高新區(qū)人民法院作出了民事判決。宣判不久，該民事判決書便發(fā)生了法律效力，并于2016年3月29日進(jìn)入執(zhí)行程序。在執(zhí)行過程中，黑龍江省大慶市高新區(qū)法院于2016年5月11日查封了被告公司所有的位于大慶市某地一處面積為659.14平方米的房屋一處，并于同年9月13日對(duì)涉案的房屋進(jìn)行了評(píng)估，評(píng)估價(jià)值為4780700元，隨后進(jìn)行了兩次拍賣，但結(jié)果都流拍了。
在黑龍江省大慶市高新區(qū)法院準(zhǔn)備第三次拍賣時(shí)，市民周某于2017年2月10日要求確認(rèn)其對(duì)涉案房產(chǎn)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，阻止法院拍賣這套房子。
法庭交鋒：不合理代價(jià)背后是80多萬裝修費(fèi)
隨后，原告蔡某向黑龍江省大慶市高新區(qū)法院起訴了被告公司和周某，要求準(zhǔn)許強(qiáng)制執(zhí)行被告公司位于大慶市某地一處面積為659.14平米的房屋，并確認(rèn)二被告簽訂的房屋租賃合同無效。
庭審中，被告周某向法院提交房屋租賃合同的原件，但從其提供租賃合同的復(fù)印件上明確顯示著，被告某公司將15個(gè)大房間和4個(gè)小房間共計(jì)659.14平米的房屋，僅僅以年租金8萬元價(jià)格出租給被告周某，明顯遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格。
原告稱根據(jù)《最高人民法院關(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)則》第三十一條：“承租人請(qǐng)求在租賃期間阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在法院查封之前已經(jīng)簽訂合同有效的書面租賃合同并占有使用被執(zhí)行人的不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持，承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理低價(jià)承租被執(zhí)行人的不動(dòng)產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對(duì)其提出的阻止移交占有的請(qǐng)求，人民法院不予支持?！?/p>
被告某公司辯稱，該公司對(duì)涉案房屋擁有所有權(quán)及對(duì)外出租的權(quán)利。在2013年簽訂租賃合同前，該房屋的用途為閑置車庫(kù)，沒有任何經(jīng)營(yíng)價(jià)值。后與周某簽訂了房屋租賃合同。該合同不僅僅約定對(duì)房屋進(jìn)行租賃，也約定了對(duì)房屋改造進(jìn)行。改造項(xiàng)目包括外墻立面、門窗及室內(nèi)水、電、暖、下水、裝潢等，根據(jù)預(yù)算裝修價(jià)格大概為86萬元。被告某公司與周某簽訂的房屋租賃合同真實(shí)合法，且周某已經(jīng)實(shí)際占有該房屋，不存在任何惡意行為。請(qǐng)求法院駁回原告訴訟請(qǐng)求。
被告周某辯稱，2016年8月，黑龍江省大慶市高新區(qū)法院執(zhí)行局還沒有對(duì)房屋進(jìn)行拍賣。被告周某自2013年開始租賃該房屋，每年房租8萬元。從被告某公司欠被告周某的裝修款里沖抵。被告周某對(duì)該房屋有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。被告周某還承擔(dān)這個(gè)房屋裝修的費(fèi)用和水電暖的費(fèi)用，裝修共花了80多萬元。
法院判決：原、被告主張均得到支持
法院認(rèn)為，被告周某、某公司簽訂的《房屋租賃合同》系雙方的真實(shí)意思表示，不存在法律規(guī)定的合同無效的情形，故該合同合法有效。對(duì)于原告要求確認(rèn)二被告簽訂的《房屋租賃合同》無效的訴訟請(qǐng)求，無事實(shí)及法律依據(jù)，法院不予支持。周某作為房屋的承租人，其所享有的租賃權(quán)和優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不足以排除原告對(duì)該房屋強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)益，故對(duì)于原告要求準(zhǔn)許強(qiáng)制執(zhí)行位于大慶東風(fēng)新村某房屋的訴訟請(qǐng)求，法院予以支持。
3月14日，法院判決準(zhǔn)許原告蔡某執(zhí)行被告某公司所有的位于東風(fēng)新村某區(qū)的房屋；駁回原告蔡某的其他訴訟請(qǐng)求。
據(jù)審理此案的法官郭佳雪介紹說，被告周某作為承租人，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但法院之所以沒有支持他的抗辯，是因?yàn)樵娴脑V訟請(qǐng)求是申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，而不是購(gòu)買這套房產(chǎn)，在法院組織拍賣時(shí)，被告仍然可以優(yōu)先購(gòu)買。
(付建國(guó) 佘雨桐)
