物業(yè)服務(wù)合同新規(guī)，請(qǐng)查收！
民法典亮點(diǎn) 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定維護(hù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序
作為業(yè)主，您對(duì)物業(yè)公司滿意嗎？業(yè)主的權(quán)利您真的了解嗎？您懂得正確行使權(quán)利、保護(hù)自己的合法權(quán)益嗎？西安市未央?yún)^(qū)人民法院民一庭法官付蕾和趙媛坤為您梳理《中華人民共和國民法典》有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)內(nèi)容。
物業(yè)服務(wù)人有哪些義務(wù)？
小區(qū)衛(wèi)生沒人搞，煩心！電梯壞了沒人修，扎心！垃圾堆成山?jīng)]人清理，鬧心……物業(yè)公司究竟有哪些職責(zé)？
《中華人民共和國民法典》第九百四十二條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。
對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理。
條文解讀：
1.物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)維護(hù)電梯的正常運(yùn)行，及時(shí)清掃小區(qū)內(nèi)的垃圾，保持良好的小區(qū)環(huán)境。
2.物業(yè)公司還應(yīng)當(dāng)維護(hù)好物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。例如加強(qiáng)巡邏、安裝監(jiān)控等。
3.如果在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)有違反治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)采取合理措施制止，并向有關(guān)主管部門報(bào)告并協(xié)助處理。
前期物業(yè)服務(wù)是否需要交納物業(yè)費(fèi)？
《前期物業(yè)服務(wù)合同》由開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂，合同雖然約定有物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司也為小區(qū)提供了物業(yè)管理服務(wù)，因業(yè)主沒有委托開發(fā)商簽訂合同，還需要交物業(yè)費(fèi)嗎？
《中華人民共和國民法典》第九百三十九條規(guī)定：建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。
條文解讀：
1.業(yè)主雖未與物業(yè)公司簽訂正式物業(yè)合同，但建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。
2.物業(yè)公司按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定為業(yè)主提供了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)。
房子沒人住，能否不交物業(yè)費(fèi)？
買了房子后一直沒居住，并沒有享受到物業(yè)服務(wù)，物業(yè)公司怎么還來催交物業(yè)費(fèi)？小區(qū)私家車亂停亂放，環(huán)境亂七八糟，這樣的服務(wù)也需要交物業(yè)費(fèi)嗎？
《中華人民共和國民法典》第九百四十四條規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。
條文解讀：
1.《中華人民共和國民法典》規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司提供的是小區(qū)公共事務(wù)管理服務(wù)，即對(duì)小區(qū)內(nèi)環(huán)境、衛(wèi)生、安全等方面的日常維護(hù)。因此，即便沒有實(shí)際居住也應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費(fèi)。目前也有一些物業(yè)公司為沒有實(shí)際居住的業(yè)主辦理“房屋空置”，可以減免一定比例的物業(yè)費(fèi)。
2.如果物業(yè)公司提供的服務(wù)達(dá)不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，可以通過業(yè)主委員會(huì)直接與物業(yè)公司交涉，甚至可以根據(jù)合同的約定改聘其他物業(yè)公司來管理小區(qū)，業(yè)主們應(yīng)當(dāng)注意保留或固定證據(jù)，以便在發(fā)生糾紛時(shí)有據(jù)可依。
3.《中華人民共和國民法典》中還明確規(guī)定，物業(yè)公司不能采取斷水、斷電等方式催交物業(yè)費(fèi)，應(yīng)充分保障居民的正常生活。
對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，能否要求更換物業(yè)公司？
對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)實(shí)在不滿意，又不想委曲求全，業(yè)主能否要求更換物業(yè)公司呢？
《中華人民共和國民法典》第九百四十條規(guī)定：建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。第九百四十六條規(guī)定：業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。
《中華人民共和國民法典》第九百五十條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，并可以請(qǐng)求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)。
條文解讀：
1.如果對(duì)小區(qū)開發(fā)商委托的前期物業(yè)公司不滿意，是有權(quán)更換物業(yè)公司的。對(duì)更換后的物業(yè)公司仍不滿意，可以依照法定程序共同決定解聘物業(yè)公司、解除物業(yè)服務(wù)合同等事項(xiàng)。
2.在物業(yè)公司交替期間，原來的物業(yè)公司還應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，并可以請(qǐng)求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)。本報(bào)記者 馬黎
