在小區(qū)公共區(qū)域停車應該交車位費嗎？
案情
孫某是某國企職工，在單位分配集資房一套。后依房改政策，孫某以成本價完成購買，取得了該房屋所有權(quán)。由于所在小區(qū)未規(guī)劃地面專屬停車位，孫某便經(jīng)常將車輛停放在小區(qū)道路或空場地上。后根據(jù)西安市國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交方案，該小區(qū)物業(yè)移交屬地管理，孫某每月向物業(yè)公司交納車位費40元、停車服務費60元。2022年5月，孫某向西安市蓮湖區(qū)人民法院提起訴訟，要求物業(yè)公司停止收取車位費，并退還已交納的車位費900元。
分歧
孫某認為物業(yè)公司可以收取停車服務費，但小區(qū)土地是劃撥國有土地，法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，物業(yè)公司擅自收取車位費，屬于出租劃撥國有土地。小區(qū)道路及建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地和其他設施設備的使用權(quán)應歸全體業(yè)主共有，物業(yè)公司無權(quán)收取車位費。
物業(yè)公司辯稱，小區(qū)土地為國有劃撥土地，已經(jīng)劃轉(zhuǎn)給其公司，土地使用證也移交給其公司。孫某購買房改房，未交土地使用權(quán)出讓金，土地仍歸國有，業(yè)主不享有除房產(chǎn)所在地面之外其他國有劃撥土地的使用權(quán)。小區(qū)建有地下車庫供業(yè)主使用，孫某選擇在地面停放車輛，就應當交納車位費。其公司收費均用于小區(qū)維護管理，且收費標準符合政府指導價，要求駁回孫某訴訟請求。
審理
法院審理認為，根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十八條規(guī)定，土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物有償租賃給承租人使用的行為。孫某在小區(qū)公共區(qū)域停車，物業(yè)公司收取一定的車位費，屬于小區(qū)內(nèi)部的物業(yè)管理行為，不屬于法律意義上的土地使用權(quán)出租。孫某主張物業(yè)公司停止收取車位費并退還已交納的車位費，理由不足。法官組織雙方進行調(diào)解未果，遂依法作出判決，駁回了孫某的訴訟請求。
點評
法官認為，孫某所住小區(qū)為房改房小區(qū)，土地使用權(quán)原系國有企業(yè)通過劃撥取得，企業(yè)在劃撥土地上建房后，按成本價出售給職工，職工根據(jù)房改政策取得了房屋所有權(quán)，但此種情況與土地使用權(quán)出讓后開發(fā)建設的商品房不同。
按照西安市“三供一業(yè)”相關政策，該小區(qū)全部移交屬地管理，移交資產(chǎn)包括職工家屬區(qū)范圍內(nèi)國有劃撥土地、未出售單位產(chǎn)權(quán)公房、移交企業(yè)為職工家屬區(qū)正常管理運營提供保障的物業(yè)辦公用房和配套用房、未出售單位產(chǎn)權(quán)車庫及門面房等地上和地下相關國有資產(chǎn)。物業(yè)公司抗辯對小區(qū)的國有劃撥土地等資產(chǎn)有權(quán)支配管理，理由充分。該小區(qū)未規(guī)劃地面專屬停車位，孫某在小區(qū)道路或空場地上停放車輛，占用了公共資源，基于公平原則，原告享受了停車的便利，就應當承擔相應的成本。反之如果不收取車位費，將會出現(xiàn)業(yè)主長期占用公共區(qū)域，甚至搶占霸占公共資源的現(xiàn)象，將進一步加劇人車矛盾，妨礙小區(qū)有序管理，影響業(yè)主生活感受。物業(yè)公司收取一定的車位費，相當于收取小區(qū)公共區(qū)域的場地占用費，且收費標準較低，不超出車位使用費的一般標準，孫某作為車位的使用人，理應交納相應的車位費。
（馬文青）
